Stärkster Preissturz seit 60 Jahren: Historische Chance am Immobilienmarkt?
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Haben Sie viel geerbt, schon einen jahrzehntelangen Kredit abbezahlt oder sind Sie einfach reich? Nein? Dann haben Sie sich in den letzten Jahren bestimmt häufiger eine Frage gestellt, die in Deutschland Millionen Menschen beschäftigt: Wie soll ich mir jemals eine Immobilie leisten können? Wohnraum wird knapp, die Mieten schießen besonders in Ballungsräumen in schwindelerregende Höhen und immer mehr Bauland ist in der Hand großer Konzerne. Die aber schrauben ihre Bautätigkeit zurück, weil den Käufern schlicht und einfach das Geld ausgeht. So werden Immobilien nur noch knapper und teurer. In diesem Teufelskreis war der Markt in Deutschland und darüber hinaus jahrzehntelang gefangen – bis vor einigen Monaten die Trendwende einsetzte. Allein von Sommer 2022 bis Jahresmitte 2023 fiel der der deutsche Immobilienpreisindex um gute zehn Prozent – allein in den drei Jahren zuvor hatte er mehr als 30 Prozent zugelegt. In den ersten Wochen des aktuellen Jahres gingen die Preise weiter zurück und erreichten Verfallsraten, die seit Jahrzehnten nicht mehr verzeichnet wurden. Ähnliches ist in der ganzen EU und auch in den Vereinigten Staaten zu beobachten. Woher kommt dieser plötzliche Richtungswechsel? Und welche Chancen bietet er?
Immobilien immer günstiger – Deutschland unter größten Verlierern
Egal, welche westlichen Industrienationen man in den letzten zehn Jahren betrachtete – überall schienen Häuser teurer zu werden. Dieser Eindruck ist nicht nur richtig, sondern lässt sich auch statistisch belegen. In den Vereinigten Staaten etwa zahlte man für ein Haus Anfang 2014 rund $330 000, bis Ende 2022 kletterte der Durchschnittspreis auf $550 000. Und auch Europa zieht mit: Seit 2014 stiegen die Immobilienpreise in der Europäischen Union fast durchgehend. 2022 wurde mit fast 10.5 Prozent die höchste jährliche Zuwachsrate der jüngeren Vergangenheit erreicht. Nach einem konstanten Wachstum um rund 4.5 Prozent jährlich seit 2016 schien der Immobilienmarkt infolge der Corona-Krise vollends zu überhitzen. Folgerichtig war die Korrektur: Im ersten Quartal 2023 ging die Preissteigerung auf ein marginales Plus von weniger als einem Prozent zurück, im letzten Sommer fielen die Immobilienpreise zum ersten Mal seit einer Dekade. Zwar expandierte der Immobilienmarkt in vielen osteuropäischen Ländern wie Polen (+13 Prozent), Bulgarien (+10 Prozent) oder auch Kroatien (+10 Prozent), die beträchtlichen Rückgänge in den westlichen Mitgliedsstaaten drückten den Gesamtmarkt aber ins Minus. Nach Luxemburg (-14.4 Prozent) belegte Deutschland mit einem Defizit von mehr als acht Prozent den zweiten Platz der Immobilienverlierer. Auch in den USA ist der mittlere Häuserpreis abgekühlt: Nach den $550 000 im Jahr 2020 steht man nun bei etwa $490 000.
Seit 2010 gehörte Deutschland zur absoluten europäischen Spitze, was die Teuerung bei Häusern und Wohnungen anbelangt. Bis 2023 verdoppelten sich die Immobilienpreise. Während die Zuwachsrate hierzulande also an den 100 Prozent kratzte, lag sie im EU-Schnitt für denselben Zeitraum unter 50 Prozent. Durch die restriktive Geldpolitik der nordamerikanischen Notenbank (engl.: Federal Reserve; kurz: FED) und der Europäischen Zentralbank (kurz: EZB) wurde billiges Geld vom Markt gezogen, was auch der Spekulation auf Immobilien vielerorts ein jähes Ende setzte. Ein prominentes Beispiel für die Auswirkung der gestrafften monetären Marschrichtung auf den Immobilienmarkt war die vielbeachtete Insolvenz des österreichischen Signa-Gruppe unter dem ehemaligen Branchen-Sternchen René Benko. Angesichts der abkühlenden Nachfrage unter privaten Käufern zauderten aber auch zahlungskräftige Investoren, die wirtschaftlichen Schwächesignale aus der Bundesrepublik taten ihr Übriges. Ein Vertreter des namhaften britischen Analyseunternehmens Oxford Economics kommentierte für die Financial Times: „Der kürzliche Abschwung der deutschen Wirtschaft verschärft Verunsicherung von tatsächlichen und möglichen künftigen Immobilienkäufern. Die starke Zunahme der Preise seit der Pandemie machte den deutschen Markt anfällig für Korrekturen.“
Deutsche Immobilien-Korrektur „historisch einmalig“
Ob diese Korrektur noch weiter anhält, ist unter Experten umstritten. Das Kieler Institut für Weltwirtschaft (kurz: IfW) legte kürzlich eine Studie vor, die einen Preisverfall für Immobilien konstatiert, den Deutschland seit 60 Jahren nicht mehr gesehen haben soll. Eigentumswohnungen sollen um knapp neun Prozent günstiger geworden sein, Einfamilienhäuser sogar um 11.3 Prozent. Mit dem Absturz um mehr als 20 Prozent bei Mehrfamilienhäusern können beide aber nicht mithalten. Fünf Prozentpunkte kann man laut IfW nach Inflationsbereinigung noch draufrechnen. „Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland sind historisch einmalig“, schreiben die Forscher mit Verweis auf die Historie systematischer Datenerfassung: „Noch nie seit Beginn der Kaufpreissammlungen der Gutachter in den Sechzigerjahren fielen die Immobilienpreise so schnell so stark“. Während sich der von der EU erhobene Preisindex verdoppelt habe, seien die tatsächlichen Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen. IfW-Präsident Moritz Schularick ist vom plötzlichen Wechsel in der Marktdynamik nicht überrascht: „Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über zehn Jahren und eines neuen Zinsumfelds ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend“.
Auch wenn sich der Zeitplan für Zinssenkungen seitens der wichtigsten Zentralbanken verzögert – die Lockerung der internationalen Geldpolitik scheint zumindest in Europa und Nordamerika spätestens in der zweiten Jahreshälfte fest eingeplant zu sein. Damit würden auch Finanzierungsmodelle für private und kommerzielle Immobilienkäufe wieder günstiger. Das dürfte laut IfW-Chef Schularick „die Nachfrage beleben“. Entsprechend zeige sich „möglicherweise gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen“. Dennoch sind sich die Prognosen uneins. So geht die Commerzbank davon aus, dass die Preise noch etwas fallen, da „geringe Umsätze auf weiteres Abwärtspotenzial“ hindeuten. Anzahl und Volumen von Transaktionen auf dem Häusermarkt sei weiterhin weitaus niedriger als vor dem Zinsanstieg vor einigen Monaten. Zwischen wenig zahlungskräftigen Käufern und Besitzern, die ihre Preise nicht senken wollen, bestehe im Moment also eine Art Patt-Situation. Laut Commerzbank müssten die Immobilienpreise weitere fünf bis zehn Prozent sinken, um Objekte bei der aktuellen Zinslage ähnlich erschwinglich zu machen wie zu Beginn des Immobilienbooms 2010 – unter Berücksichtigung eines konstanten Lohnwachstums.
Jetzt kaufen – oder doch auf sinkende Zinsen warten?
Dass die Nachfrage nach Immobilienkrediten wieder gestiegen sei, deute laut den Analysten der Commerzbank darauf hin, dass bei den Häuserpreisen zur Jahresmitte ein Boden erreicht sein könnte. Schließlich wächst auch der Wohnraum kaum noch: Von Januar bis August 2023 gingen die Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr um fast ein Drittel zurück, dieser Trend dürfte seither angehalten haben. So stoppte Vonovia, Deutschlands größter Immobilienkonzern und Teil unseres DAX40-Analysepakets, im Frühjahr letzten Jahres vorläufig alle Neubauprojekte und unterbrach im Herbst sogar die Fertigstellung von rund 60 000 Wohnungen. Derweil wächst die Nachfrage – und das nicht nur wegen des Bevölkerungswachstums im letzten Jahrzehnt: Lebte eine Person im Jahr 1991 noch auf einer Fläche von rund 35 Quadratmetern, waren es 2021 schon rund 48. Trotz der unverändert hohen Zinsen gehen die Kosten für Immobiliendarlehen nach einem starken Anstieg im letzten Jahr wieder langsam zurück, Experten sprechen bereits von absehbaren Nachfragewellen. Laut Pekka Sagner, Volkswirt im Institut der deutschen Wirtschaft, sei aktuell „ein guter Zeitpunkt, um sich aktiv wieder mit dem Immobilienkauf zu beschäftigen, und wenn das Angebot zusagt, auch eine Kaufentscheidung zu treffen“. Auf sinkende Zinsen zu spekulieren ist laut Axel Guthmann von den Landesbausparkassen nicht wirklich ratsam: „Zu warten lohnt sich nur, wenn die richtige Immobilie noch nicht da ist, nicht wegen der vagen Hoffnung auf weiter sinkende Zinsen“. Denn die „erwartete Leitzinssenkung dürfte bereits eingepreist sein“.
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