Deutschland-Studie: Hier werden Immobilien und Mieten besonders teuer
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Deutschland-Studie: Hier werden Immobilien und Mieten besonders teuer

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Esma Sakalli

Wo werden Immobilien und Mieten besonders teuer in Deutschland?

Besonders teuer werden Immobilien und Mieten derzeit in den Großstädten Düsseldorf, Köln und Hamburg. Dort stiegen die Neuvertragsmieten laut Institut der deutschen Wirtschaft im dritten Quartal 2025 am stärksten – um 5.6 Prozent in Düsseldorf, 5.1 Prozent in Köln und 4.4 Prozent in Hamburg. Auch im Umland großer Städte verteuern sich Immobilien deutlich.

Wohnen wird zur Luxusfrage

Die Mieten in Deutschlands Großstädten steigen weiter, und das spürbar. Laut einer neuen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) legten die Neuvertragsmieten im dritten Quartal 2025 im Schnitt um ein Prozent gegenüber dem Vorquartal zu – im Jahresvergleich um 3.8 Prozent. Besonders deutlich fiel der Anstieg in Düsseldorf mit 5.6 Prozent, Köln mit 5.1 Prozent und Hamburg mit 4.4 Prozent aus.

Kölner Dom umgeben von anderen Häusern.Die Mieten in Deutschlands Großstädten steigen weiter, besonders in Düsseldorf, Köln und Hamburg, während nur Berlin eine minimale Atempause erlebt.

Einzige Ausnahme bleibt Berlin, wo die Mieten um 0.2 Prozent sanken. Doch von Entspannung kann dort keine Rede sein: Nach dem Scheitern des Mietendeckels hatten die Preise in der Hauptstadt zuvor überdurchschnittlich stark angezogen. Der leichte Rückgang gilt laut IW-Ökonomen eher als kurzfristige Korrektur.

In den übrigen Metropolen verschärft sich dagegen die Lage weiter. Steigende Nachfrage, stagnierendes Angebot und hohe Baukosten treiben die Preise in eine Richtung – nach oben. Die Folge: Immer mehr Mieter weichen ins Umland aus, was dort wiederum neue Preisschübe auslöst.

Eigentum verteuert sich – besonders im Umland

Nicht nur Mieten, auch Kaufpreise steigen wieder. Zwischen Juli und September verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser um 0.9 Prozent gegenüber dem Vorquartal, Eigentumswohnungen um 0.6 Prozent. Im Jahresvergleich lagen die Preise damit 2.6 Prozent höher.

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Besonders stark zeigt sich der Trend im Umland der Großstädte: Dort stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 4.4 Prozent. Nach Jahren der Zurückhaltung kehren Käufer zurück auf den Markt – begünstigt durch stabile Bauzinsen und gestiegene Löhne, die die Erschwinglichkeit leicht verbessern. Laut IW stabilisiert sich damit ein Aufwärtstrend, der bereits seit drei Quartalen anhält.

Häuser und Wohnungen verteuern sich inzwischen nicht mehr rasant, aber kontinuierlich – in Stadt wie Land. Der Markt gewinnt damit an Berechenbarkeit, ohne dass die Belastung für Käufer sinkt. Der Immobilienboom hat also eine neue Phase erreicht: moderates Wachstum, aber auf hohem Preisniveau.

Zu wenig gebaut, zu viel Nachfrage

Trotz leichter Marktstabilisierung bleibt der Druck auf den Wohnungsmarkt immens. „Der Immobilienmarkt scheint sich auf einem neuen Normalzustand eingependelt zu haben“, sagt IW-Ökonom Pekka Sagner. Doch dieser Normalzustand sei trügerisch: Die steigenden Preise seien ein Symptom struktureller Engpässe.

Nach Berechnungen des Instituts müssten jährlich rund 372 000 Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken. Tatsächlich werden es 2025 voraussichtlich nur 235 000 sein. Die Lücke wächst, während die Bevölkerung in Ballungsräumen weiter zunimmt. Das Angebot an Neubauten reicht nicht aus, um die Nachfrage zu dämpfen – weder zur Miete noch zum Kauf.

Damit dürfte sich der Trend fortsetzen, dass Mieten und Kaufpreise parallel steigen. Beide Märkte, so das IW, hätten ein neues Gleichgewicht gefunden – allerdings auf einem Niveau, das für viele unbezahlbar bleibt. Wohnraum wird so zunehmend zur sozialen Frage, und die Aussicht auf Entlastung bleibt vorerst gering.

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Esma Sakalli

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